Raad van State: gemeente moet opnieuw beslissen over schadeclaim Progres

Foto: Richard Degenhart – Noordernieuws

De Raad van State heeft de gemeente Eemsdelta in het ongelijk gesteld in een langlopend planschadegeschil over de voormalige Steenfabriek Fivelmonde aan de Weg naar de Dam in Farmsum. Zowel het hoger beroep van de gemeente als dat van projectontwikkelaar Progres RE Invest I B.V. is ongegrond verklaard, wat betekent dat de gemeente opnieuw een besluit moet nemen over de schadeclaim van het bedrijf.

Aanleiding: geschrapte supermarktbestemming

Progres sloot in 2016 een koopovereenkomst voor de oude steenfabriek, met het doel om er twee supermarkten te vestigen. De gemeente verleende echter geen vergunning voor sloop en nieuwbouw. Vervolgens trad het bestemmingsplan Facetplan Delfzijl – Farmsum in werking, dat de ontwikkelmogelijkheden op de locatie beperkte. Daardoor werd het niet langer toegestaan om op deze plek een supermarkt te vestigen.

Progres diende eind 2021 een verzoek in om een tegemoetkoming in planschade. De gemeente wees dit verzoek in 2023 af en hield deze afwijzing in 2024 in bezwaar overeind, op basis van twee argumenten: Progres zou op de peildatum (20 juni 2019) geen eigenaar zijn geweest van de grond, en de wijziging zou voor het bedrijf voorzienbaar zijn geweest toen het tot aankoop besloot.

Rechtbank én Raad van State geven Progres gelijk

De rechtbank Noord-Nederland verklaarde het beroep van Progres eind 2024 al gegrond en droeg de gemeente op een nieuw besluit te nemen. Zowel de gemeente als Progres ging hiertegen in hoger beroep bij de Raad van State, die op 30 september uitspraak deed.

Over het eigendomsargument oordeelt de Raad van State dat Progres wel degelijk eigenaar was op de peildatum. Uit bankafschriften en correspondentie van de notaris blijkt dat de resterende koopprijs van 238.500 euro tijdig, op 25 april 2019, is betaald. Dat in de zogeheten akte van kwijting een latere datum (“per heden”, verwijzend naar 25 juni 2019, de dag waarop de akte werd verleden) wordt genoemd, doet daar volgens de Raad van State niet aan af; dit wordt gezien als een omissie van de notaris.

Ook op het punt van de voorzienbaarheid krijgt de gemeente ongelijk. Volgens de Raad van State is de investeringsbeslissing genomen op 25 november 2016, de datum waarop de koopovereenkomst werd getekend, en niet op een later moment zoals de gemeente betoogde. Op dat moment stond het bestemmingsplan het vestigen van een supermarkt op de locatie nog toe. De gemeente slaagde er niet in aannemelijk te maken dat het achterliggende detailhandelsbeleid uit 2003 destijds op de juiste wijze openbaar was gemaakt, waardoor dit beleid niet aan Progres kon worden tegengeworpen. Ook andere door de gemeente aangehaalde stukken, zoals krantenartikelen en beleidsnota’s uit de periode 2002-2017, bieden volgens de Raad van State onvoldoende onderbouwing dat de latere bestemmingswijziging destijds al concreet kenbaar was.

Progres krijgt geen gelijk over gemiste inkomsten

Niet op alle punten krijgt Progres gelijk. Het bedrijf claimde ook een vergoeding voor gemiste inkomsten uit de nog niet gestarte supermarktexploitatie. De Raad van State wijst deze vordering af: omdat de supermarkten nog niet in bedrijf waren op de peildatum, komt gemiste winst in beginsel niet voor vergoeding in aanmerking, tenzij sprake is van onomkeerbare investeringen. De door Progres uitgevoerde onderzoeken naar bouwkundige staat, bodem en asbest worden niet als zodanig aangemerkt, omdat deze ook los van een supermarktexploitatie waarde hebben voor het vastgoed zelf.

Gemeente moet binnen twaalf weken nieuw besluit nemen

Omdat de gemeente in februari 2025 al een nieuw besluit had genomen waarin zij haar eerdere standpunt over de voorzienbaarheid handhaafde, vernietigt de Raad van State ook dat besluit. Het college van Eemsdelta moet binnen twaalf weken opnieuw beslissen op het bezwaar van Progres, dit keer met inachtneming van het oordeel van de Raad van State. Tegen dat nieuwe besluit kan alleen nog beroep worden ingesteld bij de Raad van State zelf, niet meer bij de rechtbank.

De gemeente is daarnaast veroordeeld tot het vergoeden van de proceskosten van Progres voor de behandeling van het hoger beroep, ter hoogte van 1.868 euro, plus het griffierecht van 579 euro.